Quando se trata de compra e venda de imóveis, os corretores desempenham um papel superimportante. Eles são responsáveis por conectar pessoas e intermediar transações imobiliárias. No entanto, esse trabalho importante requer alguns cuidados, pois pequenos erros podem causar grandes problemas tanto para o corretor como para os seus clientes.

Neste artigo, vamos falar sobre três cuidados necessários que você, corretor de imóveis, deve tomar para garantir o desenrolar bem-sucedido das transações nas quais participa.

1 – Exija e analise a documentação do imóvel e dos vendedores

Antes de começar a anunciar um imóvel ou oferecê-lo para pessoas interessadas, você deve fazer uma análise cuidadosa de alguns documentos tanto do imóvel quanto dos vendedores. Isso é importante para verificar a viabilidade e os riscos do negócio. Acredite, essa etapa é muito mais do que apenas papelada – é o alicerce que sustenta toda a negociação e pode ser o fator decisivo para o sucesso ou fracasso da transação.

Através de uma análise prévia dos documentos do imóvel e dos vendedores, é possível identificar alguma irregularidade ou pendência que impossibilite a sua venda.

Imagine este cenário: você anuncia um imóvel e começa a atrair potenciais compradores sem realizar uma análise completa e cuidadosa da documentação. Os interessados ficam empolgados, imaginando o seu novo lar, mas então descobrem que a negociação não pode prosseguir devido a pendências legais. O resultado? A negociação fracassa, o tempo e esforço de todas as partes envolvidas foram desperdiçados, você teve prejuízos financeiros com o anúncio do imóvel e com viagens até o local e teve sua reputação manchada perante os clientes.

Aqui está a importância de verificar a documentação: você poupa tempo e gastos desnecessários, evita frustrações e mantém a credibilidade intacta perante seus clientes.

Nesse momento você deve estar se perguntando: e quais são os documentos do imóvel e dos vendedores que deverão ser solicitados e analisados?

A lista é extensa e aqui não falaremos sobre todos os documentos necessários para uma investigação prévia da situação do imóvel e dos vendedores, pois isso dependerá de cada caso. No entanto, trataremos abaixo de documentos básicos que deverão ser analisados para uma segurança mínima do negócio.

1 – Documentos do imóvel:

• Certidão de inteiro teor, de ônus e ações: esse documento deverá ser solicitado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. Nele, você poderá verificar o que consta na matrícula do imóvel. É na matrícula que você consegue saber quem realmente é o proprietário do imóvel, além de verificar se o imóvel possui algum ônus ou gravame (exemplos: penhora, hipoteca, alienação fiduciária) ou se existem ações judiciais vinculadas a ele.
• Certidão de débitos municipais: nela, você consegue descobrir se o imóvel possui algum débito de IPTU. Caso o imóvel seja rural, você deverá solicitar o certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR), bem como a certidão negativa de débitos federais, para investigar se há débito de Imposto Territorial Rural (ITR).
• Certidão negativa de débitos condominiais, se for o caso: trata-se de um documento fornecido pelo síndico. Além da certidão, solicite também a ata da assembleia que elegeu esse síndico, para ter certeza de que realmente aquela pessoa tem poderes para representar o condomínio.

2 – Documentos do vendedor, se pessoa física:

• RG, CPF e comprovante de endereço.
• Certidão de estado civil atualizada: esse documento é importante porque se o vendedor for casado, a depender do regime de bens, será necessária a assinatura do seu cônjuge. Entenda mais aqui.

3 – Documentos do vendedor, se pessoa jurídica:

• Cartão CNPJ: aqui, você vai verificar qual é o tipo de empresa e a sua situação cadastral.
• Contrato social atualizado (caso seja SLU ou LTDA) ou Estatuto Social e Ata da última assembleia (caso seja S/A). No contrato social, você vai identificar quem são os sócios, quem são os administradores e os limites dessa administração, ou seja, se o(s) administrador(es) pode(m) assinar sem autorização dos demais sócios uma compra e venda de imóvel ou se será necessária essa prévia aprovação. No estatuto social e ata da última assembleia, por outro lado, você vai analisar a função e quem ocupa cada um dos cargos da S/A, os limites da administração e alguma deliberação acerca da venda do imóvel.
• Certidão simplificada: esse documento pode ser emitido através do site da Junta Comercial do estado onde a empresa está sediada, constando um extrato de informações atualizadas, retiradas de documentos arquivados. Trata-se de um cuidado adicional, pois não basta confiar no contrato social apresentado pela empresa; é necessário pesquisar se houve alterações posteriores.
• Documentos pessoais dos sócios administradores (RG, CPF e comprovante de residência).

Conforme mencionamos acima, esses são os documentos obrigatórios que deverão ser analisados, mas existem outros que também são muito importantes para investigar a situação do imóvel e dos vendedores com o objetivo de identificar eventuais impedimentos para a venda ou riscos para a compra.

Essa investigação mais aprofundada é realizada através de uma Due diligence imobiliária e pode ser feita por um(a) advogado(a) especialista em direito imobiliário. Nela é feito o levantamento e a análise de documentos adicionais, como as certidões fiscais, certidões de feitos ajuizados, de protestos, dentre outras. Entenda mais aqui.

Ao identificar eventuais irregularidades que apresentem um impedimento para a venda ou pendências que necessitem ser resolvidas, você também poderá contar com o auxílio de um(a) advogado(a) especialista em direito imobiliário. Esse profissional buscará soluções para sanar as irregularidades e pendências, de modo que o imóvel possa ser comercializado com segurança.

2 – Informe às partes todas as características do negócio

Não basta que o corretor de imóveis faça uma análise completa e detalhada da documentação. Ele possui também o dever legal de prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio para seus clientes, sob pena de responder por perdas e danos, conforme exposto no art. 726 e parágrafo único do Código Civil:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Portanto, é papel do corretor de imóveis ser transparente e fornecer todas as informações relevantes para os interessados.

Então, caso verifique alguma pendência, você deve imediatamente informá-la ao comprador interessado, deixando claro quais são os riscos envolvidos na compra do imóvel e as medidas cabíveis para a devida regularização.

Além disso, compete ao corretor informar aos clientes todas as despesas envolvidas na aquisição de um imóvel. Alguns interessados podem estar comprando um imóvel pela primeira vez, logo talvez não tenham conhecimento sobre todos os custos envolvidos, como o pagamento de ITBI e de emolumentos cartorários, incluindo a lavratura da escritura e o seu devido registro. Ao fornecer informações claras sobre os diversos encargos envolvidos na transação, você ajuda seus clientes a tomar decisões informadas e, assim, evitar surpresas desagradáveis.

Todas essas orientações valorizam o seu serviço. Além de demonstrar a sua dedicação em proteger os interesses de seus clientes, essa atitude solidifica a confiança entre ambas as partes e contribui para a sua reputação como um profissional altamente competente e ético.

3 – Tenha um bom contrato de corretagem

O contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária é um documento legalmente vinculativo que estabelece os termos e condições sob os quais você trabalhará em nome do cliente. É um acordo mútuo entre o corretor e o cliente (proprietário do imóvel ou comprador) que define as responsabilidades, prazo de duração, valor da comissão, se haverá ou não exclusividade, além de outros detalhes relevantes da transação imobiliária.

Uma preocupação frequente para os corretores é o risco de “atravessamento” da transação, onde os interessados contornam o corretor e fecham o negócio diretamente com o proprietário. Nesse caso, a falta de um contrato acaba por deixar o corretor vulnerável, pois poderá ser difícil provar que ele efetivamente aproximou o comprador e o vendedor e, portanto, tem direito à remuneração.

Portanto, um dos principais benefícios do contrato de prestação de serviços é que ele atua como prova da relação profissional entre o corretor e o cliente. Isso é particularmente importante no caso de mal-entendidos ou disputas judiciais, pois o contrato servirá para comprovar as obrigações acordadas e os serviços prestados pelo corretor.

Conclusão

Neste artigo, exploramos três cuidados essenciais que os corretores devem adotar para garantir o sucesso das transações nas quais estão envolvidos. A análise minuciosa da documentação do imóvel e dos vendedores, o compartilhamento de informações completas e claras com as partes envolvidas e a formalização de um contrato de corretagem são pilares fundamentais para o êxito nas transações imobiliárias.

No entanto, quando se trata de questões legais complexas, como a análise de documentos adicionais e a identificação de pendências, a parceria com um(a) advogado(a) especializado(a) em direito imobiliário é uma excelente vantagem.

A expertise de um(a) advogado(a) especialista pode fornecer uma camada adicional de segurança aos seus clientes. Através da realização de uma Due diligence imobiliária detalhada, o(a) advogado(a) pode identificar irregularidades ocultas, riscos potenciais e pendências legais que poderiam escapar ao olhar do corretor. Além disso, o(a) advogado(a) é capaz de oferecer orientações legais precisas para resolver qualquer problema que possa surgir durante o processo de compra ou venda.

Em resumo, todos esses cuidados fazem com que você, corretor de imóveis, se destaque como um profissional confiável, ético e altamente competente. Essa reputação solidificada atrai clientes satisfeitos, recomendações positivas e, em última análise, uma vantagem competitiva duradoura no mercado imobiliário.

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