A venda de um imóvel alugado deve respeitar algumas regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91). Tanto o inquilino quanto o proprietário que pretende vender o imóvel alugado, assim como a pessoa interessada em adquiri-lo, precisam conhecer essas regras, para que o processo de venda do imóvel esteja de acordo com a lei, respeitando os interesses de todos os envolvidos.

Neste artigo, exploraremos os direitos do inquilino no caso de venda do imóvel alugado, oferecendo um panorama abrangente das proteções legais que lhe são conferidas. Além disso, abordaremos também as obrigações e deveres do proprietário que decide colocar o imóvel no mercado, bem como os cuidados que o potencial comprador deve ter ao adquirir um imóvel que possui inquilino.

É possível vender um imóvel durante a vigência de um contrato de locação?

Sim, é possível que o proprietário coloque um imóvel à venda mesmo que ele esteja alugado para alguém.

No entanto, para não deixar o inquilino em situação de vulnerabilidade, a lei lhe confere alguns direitos. Quais são eles?

1. Direito de Preferência

A lei dá ao inquilino o direito de preferência para adquirir o imóvel (art. 27 da Lei n. 8.245/91). Como assim?

Se o proprietário tiver interesse em vender o imóvel, ele precisa oferecê-lo ao inquilino nas mesmas condições em que oferece a outros potenciais compradores.

Isso significa que o proprietário deverá notificar o inquilino sobre sua intenção de vender o imóvel, informando todas as condições da proposta, como o preço e a forma de pagamento.

O inquilino terá, então, o prazo de 30 dias para expressar seu interesse na compra do imóvel. No caso de manifestação de desinteresse ou ausência de resposta dentro desse período, o proprietário fica autorizado a vender o imóvel a terceiros.

E o que acontecerá se o proprietário vender o imóvel sem respeitar o direito de preferência do inquilino?

Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel, o inquilino poderá, em até 6 meses, requerer a aquisição forçada do imóvel, depositando em juízo a mesma quantia paga pelo comprador. O comprador, então, perderá o imóvel para o inquilino.

Por outro lado, se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel, o inquilino somente terá direito a uma indenização do antigo proprietário que vendeu o imóvel sem respeitar o seu direito de preferência, desde que consiga comprovar os prejuízos sofridos. Nesse caso, o comprador não perderá a propriedade do imóvel.

Portanto, para proteger seu direito de preferência na compra do imóvel alugado, o inquilino deve providenciar a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

Já o comprador interessado em adquirir um imóvel alugado precisa se certificar de que: 1) o proprietário notificou o inquilino sobre a intenção de venda do imóvel, e; 2) o inquilino não manifestou interesse em comprá-lo. Esse cuidado é necessário porque, como explicado anteriormente, o comprador poderá perder o imóvel para o inquilino caso o direito de preferência não tenha sido respeitado.

Nesse momento você deve estar se perguntando: e se o inquilino não tiver interesse na compra e outra pessoa adquirir o imóvel, como fica o contrato de locação? Agora, vamos falar sobre outro direito do inquilino conferido por lei.

2. Direito de permanecer no imóvel após a venda

O inquilino terá direito de permanecer no imóvel mesmo depois de sua venda se preencher os seguintes requisitos (art. 8º da Lei n. 8.245/91):

I. a locação for por prazo determinado, estando ainda dentro desse prazo;

II. o contrato de locação tiver uma cláusula prevendo a sua vigência mesmo em caso de venda do imóvel;

III. o contrato estiver registrado na matrícula do imóvel.

Nesse caso, o inquilino poderá continuar no imóvel durante o prazo previsto no contrato e os aluguéis serão pagos ao novo proprietário. Atenção! Se todos os requisitos acima estiverem preenchidos, o comprador deverá respeitar o contrato de locação, não podendo despejar o inquilino.

Se faltar algum dos requisitos mencionados acima, o comprador do imóvel poderá optar por não manter a locação. Nesse caso, ele deverá notificar o inquilino dentro de 90 dias após o registro da Escritura de Compra e Venda para que desocupe o imóvel. Caso contrário, presume-se que o comprador concorda em manter a locação.

Conclusão

Tendo em vista a complexidade e todas as implicações legais envolvidas na venda de um imóvel alugado, é importante contar com uma assessoria jurídica para obter orientações precisas, garantindo assim que todos os direitos e obrigações sejam devidamente observados.

A assessoria de um(a) advogado(a) imobiliarista no processo de venda de um imóvel alugado pode prevenir conflitos futuros, assegurando que todas as partes tenham seus interesses protegidos e que todo o processo esteja em conformidade com a lei.

Ficou com alguma dúvida? Deseja agendar uma consulta para saber mais como podemos ajudá-lo em sua próxima transação imobiliária? Entre em contato conosco por aqui.

Acesse o nosso blog para mais conteúdo sobre compra e venda de imóveis.