Uma das negociações mais comuns no nosso cotidiano envolve a locação de imóveis residenciais. Ter um contrato de locação bem elaborado é essencial, seja você o proprietário do imóvel ou o inquilino. Afinal, é no contrato que serão definidas todas as regras da locação, incluindo os direitos e deveres de todas as pessoas envolvidas. Lembre-se: o objetivo do contrato é prever problemas futuros e já trazer a solução.

Algumas cláusulas importantes não podem faltar no contrato de locação. Quais são elas?

1 – Qualificação das partes

Antes de tudo, o contrato precisa trazer a qualificação completa das partes, isto é, do locador e do locatário. Lembre-se: o locador é o proprietário, aquele que aluga o seu imóvel a alguém; já o locatário é quem mora no imóvel alugado, ou seja, o inquilino.

E o que envolve essa qualificação das partes? Em se tratando de pessoa física, o contrato precisa descrever seu nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número do CPF, endereço e e-mail. No caso de pessoa jurídica, o contrato precisa apresentar sua razão social, número do CNPJ, endereço da sede e qualificação completa da pessoa física que a representa.

Por que isso é importante? A falta de dados ou informações incorretas podem ocasionar a impossibilidade de localização da pessoa em uma eventual ação judicial.

2 – Especificação do imóvel

O contrato precisa especificar o imóvel, isto é, trazer seu endereço completo e suas características. Recomenda-se também a descrição do estado do imóvel no momento da locação.

Além disso, é muito importante que seja providenciado um termo de vistoria (ou laudo de vistoria). Trata-se de um documento anexo ao contrato de locação. Nele, é descrito o estado de conservação do imóvel naquele momento, podendo ser inseridos, inclusive, fotos e relatórios de profissionais. O contrato de locação deve, então, conter uma cláusula que faz referência ao termo, deixando claro que o locador e o locatário concordam com ele.

Qual é a vantagem de fazer um termo de vistoria? Esse documento beneficia tanto o locador como o locatário. Com ele, o locador comprova que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação e pode exigir do locatário a devolução nas mesmas condições. O locatário, por sua vez, sabe quais são as reais condições do imóvel e como deverá devolvê-lo ao final da locação.

3 – Valor do aluguel

Além de descrever o valor mensal do aluguel, é necessário que o contrato estabeleça a data de vencimento e a forma de pagamento (PIX, TED, espécie, etc).

E se o locatário atrasar o pagamento do aluguel? O contrato precisa prever penalidades, como multa e juros moratórios. É recomendável descrever também os meios válidos para a cobrança dos alugueis atrasados (exemplos: notificação extrajudicial, inscrição em cadastro de inadimplentes, etc).

4 – Reajuste do aluguel

Se você é o proprietário e deseja se proteger dos efeitos inflacionários, não esqueça de prever um reajuste anual no valor do aluguel, seja por preço fixo ou através da aplicação de determinado índice de inflação (por exemplo: IGP-M ou IPCA). Nesse último caso, o contrato poderá estabelecer que, caso o índice seja negativo ou inexistente no momento da aplicação, caberá ao locador (ou ambas as partes, de comum acordo) escolher outro índice.

Isso é importante porque o reajuste não se presume, ou seja, se não está previsto no contrato, o aluguel não poderá ser reajustado.

Atenção! Muitos contratos vinculam o aluguel ao salário mínimo. Isso é vedado por lei!

5 – Pagamento de despesas e tributos

Quem deverá arcar com as despesas de água, luz, condomínio, etc? E em relação ao pagamento de IPTU e demais taxas? O contrato de locação não poderá deixar de especificar quem será responsável por arcar com determinadas despesas. Isso pode evitar conflitos posteriormente.

6 – Prazo da locação

Os contratos de locação podem ser por prazo determinado ou indeterminado. A diferença é que, no primeiro caso, o contrato estabelece uma data para término da locação, enquanto que na segunda hipótese não há um prazo estipulado para acabar.

Se a locação tiver um prazo certo, deve-se prever uma multa caso o inquilino devolva o imóvel antes do fim do contrato. Por outro lado, caso o contrato tenha prazo indeterminado, deve-se estabelecer a obrigação do locatário de notificar a outra parte com pelo menos X dias/meses de antecedência quando tiver a intenção de desocupar o imóvel, sob pena de pagar uma multa.

Ainda em relação ao contrato com prazo determinado, é necessário definir o que ocorrerá ao fim do prazo, isto é, se haverá renovação automática ou se será necessário assinar um novo contrato caso as partes desejem continuar com a relação locatícia.

7 – Benfeitorias

Se o inquilino quiser fazer benfeitorias no imóvel, ele precisará de autorização prévia do proprietário? O inquilino terá direito à indenização ou ao ressarcimento dessas benfeitorias? Todas essas questões precisam estar previstas; caso contrário, podem ser causa de desentendimentos futuros.

Dica bônus

As cláusulas mencionadas neste artigo são indispensáveis para um bom contrato de locação residencial. No entanto, além delas, outras cláusulas são importantes para proteger os direitos de ambas as partes.

É importante ressaltar que cada negociação precisa de um contrato personalizado, isto é, elaborado de acordo com as necessidades e expectativas das partes envolvidas. O contrato também precisa estar de acordo com a lei, para não ser considerado nulo ou anulável. Por isso, recomenda-se fortemente que você procure uma assessoria jurídica para a elaboração ou revisão do seu contrato de locação.

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