Comprar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade para adquirir um bem por um valor abaixo do mercado. Porém, nem sempre o processo é tão simples. Um grande desafio enfrentado por quem arremata é quando o imóvel se encontra ocupado.

Nesse caso, você pode se perguntar: o que fazer? É possível tirar o ocupante de imediato? Preciso entrar na justiça? Neste artigo, explicaremos de forma clara e prática os principais passos para quem arrematou um imóvel em leilão que está ocupado.

Por que é necessário tomar medidas após a arrematação?

Ao participar de um leilão e se tornar o arrematante, você adquire a propriedade do bem, mas isso não significa que terá acesso imediato à posse direta. Se o imóvel estiver ocupado, será preciso adotar medidas específicas para conseguir usá-lo de fato.

O ocupante pode ser o antigo proprietário, que permanece no imóvel mesmo após o leilão; um inquilino com contrato de locação; ou até mesmo ocupantes irregulares (invasores). Cada situação exige uma estratégia diferente, motivo pelo qual a análise do caso concreto é indispensável.

Outro aspecto essencial é compreender se a arrematação ocorreu em leilão judicial ou extrajudicial, já que esse fator impacta diretamente no procedimento para desocupação.

Leilão judicial x extrajudicial

O leilão judicial é aquele realizado dentro de um processo na Justiça e acontece quando o devedor não paga espontaneamente uma dívida (ex.: execução de dívida bancária, trabalhista ou fiscal). Nessa hipótese, o juiz determina a penhora de bens do devedor. A partir daí, eles são levados a leilão para serem vendidos e, assim, garantir o pagamento ao credor.

Quando a arrematação é homologada, o juiz pode determinar a expedição de mandado de imissão na posse diretamente nos autos do processo em andamento, o que costuma acelerar a desocupação do imóvel.

O leilão extrajudicial, por outro lado, é realizado fora da Justiça, geralmente por iniciativa de instituições financeiras em contratos com cláusula de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97).

Nesse caso, se o imóvel estiver ocupado, será necessário ingressar posteriormente com uma ação de imissão na posse na Justiça, pois o banco ou leiloeiro não entregam o imóvel “livre e desimpedido”. Isso pode levar mais tempo e exigir custos processuais.

Em relação ao leilão extrajudicial, como proceder para conseguir a posse efetiva do bem?

Primeiro passo: tentar a solução amigável

Antes de qualquer ação judicial, recomenda-se tentar uma solução amigável. Algumas vezes, uma conversa com o ocupante, acompanhada da apresentação dos documentos de arrematação, já resolve a situação.

Outra alternativa é enviar uma notificação extrajudicial com prazo para desocupação (geralmente entre 30 e 60 dias) ou, em certos casos, propor um auxílio-mudança.

Essa estratégia pode parecer um custo adicional, mas em muitos casos sai mais barato (e rápido) do que enfrentar um processo judicial longo.

Quando é necessário entrar na justiça: a ação de imissão na posse

Se o ocupante não desocupar voluntariamente, o caminho é buscar o Poder Judiciário. O arrematante tem o direito de ingressar com a ação de imissão na posse.

Esse processo serve para garantir que o novo proprietário possa efetivamente entrar no imóvel. Com a decisão favorável, o juiz expede mandado de imissão, permitindo que o arrematante assuma a posse, inclusive com uso de força policial, se houver resistência.

Para disso, é importante reunir todos os documentos: edital do leilão, carta de arrematação registrada e eventuais tentativas de acordo extrajudicial.

E quando o imóvel estiver alugado?

Uma situação comum é arrematar um imóvel que está ocupado por um inquilino. Nesse caso, a primeira providência é verificar com atenção o contrato de locação.

O inquilino terá direito de permanecer no imóvel mesmo que o imóvel tenha sido leiloado se preencher os seguintes requisitos (art. 8º da Lei n. 8.245/91):

I. A locação for por prazo determinado, estando ainda dentro desse prazo;

II. O contrato de locação tiver uma cláusula prevendo a sua vigência mesmo em caso de venda do imóvel;

III. O contrato estiver registrado na matrícula do imóvel.

Nesse caso, o inquilino poderá continuar no imóvel durante o prazo previsto no contrato e os aluguéis serão pagos ao novo proprietário.

Se faltar algum dos requisitos mencionados acima, o arrematante poderá optar por não manter a locação. Nesse caso, ele deverá notificar o inquilino dentro de 90 dias após o registro da carta de arrematação para que desocupe o imóvel. Caso contrário, presume-se que o arrematante concorda em manter a locação.

Por isso, quando há inquilino no imóvel arrematado, não existe uma resposta única: tudo depende da análise do contrato e da sua formalização junto ao registro imobiliário.

Conclusão

Em resumo, arrematar um imóvel ocupado em leilão não é motivo para desistir do negócio, mas sim para agir com cautela e estratégia.

Se você arrematou um imóvel ocupado ou está pensando em participar de um leilão, conte com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Assim, você terá mais segurança, evitará prejuízos e poderá usufruir do seu investimento da melhor maneira possível.

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