A compra e venda de imóveis, além de envolver altas quantias, na maioria das vezes representa a realização de sonhos. Nesse processo, o corretor de imóveis desempenha um papel fundamental, atuando como mediador entre comprador e vendedor, oferecendo orientações e facilitando toda a burocracia envolvida.

No entanto, uma questão que frequentemente gera dúvidas e controvérsias é a comissão do corretor no caso de desistência do negócio. Afinal, quando o negócio não se concretiza, o corretor ainda tem direito à comissão? Neste artigo, vamos esclarecer essa questão, abordando os diferentes cenários e o que diz a legislação brasileira sobre o assunto.

A função do corretor de imóveis

Antes de abordarmos o momento em que surge o direito à comissão, é importante compreender todas as etapas envolvidas no trabalho de um corretor de imóveis.

Ao ser contratado, o corretor realiza um levantamento das necessidades e expectativas de cada parte, encontrando compradores potenciais para o vendedor ou buscando imóveis que atendam aos requisitos do comprador. Surgindo um interessado ou localizando o imóvel ideal, o corretor passa a intermediar as negociações, buscando um acordo que satisfaça tanto o comprador quanto o vendedor.

No entanto, o papel do corretor vai além de simplesmente aproximar as partes envolvidas no negócio; ele deve garantir que a transação ocorra de forma segura e transparente para todos os envolvidos.

Segundo o Código Civil (art. 723), o corretor de imóveis é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Isso inclui eventuais irregularidades que impossibilitem a venda ou que apresentem riscos para o comprador.

Então, nesse momento, é muito importante que o corretor faça uma análise completa e detalhada da documentação do imóvel e das partes, principalmente do vendedor, para verificar a viabilidade e os riscos do negócio. Para saber quais documentos devem ser analisados, leia este artigo.

Quando as partes entram em consenso, inicia-se a próxima fase: o fechamento do negócio por meio da assinatura do Contrato de Promessa (ou Compromisso) de Compra e Venda. O corretor deve assegurar que esse documento seja bem elaborado, esteja em conformidade com a lei, minimize riscos e ofereça soluções para possíveis problemas.

Por fim, após a quitação de todas as parcelas, as partes assinarão a Escritura de Compra e Venda em cartório, documento necessário para a transferência da propriedade do imóvel.

Quando surge o direito à comissão?

Analisadas todas as etapas de uma corretagem imobiliária, surge a pergunta: em que momento o corretor tem direito de receber a comissão?

Para responder a essa pergunta, vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Pois bem, segundo entendimento dominante dos tribunais brasileiros, o corretor faz jus à sua comissão quando realiza com sucesso a aproximação das partes, culminando na assinatura do Contrato de Promessa (ou Compromisso) de Compra e Venda.

Isso significa que, se o negócio não se concretizar, não há direito a comissão, ainda que o corretor tenha trabalhado para aproximar as partes e intermediar as negociações.

Por mais injusto que pareça, isso acontece porque a lei determina que o trabalho de corretagem pressupõe um resultado útil, ou seja, trata-se de uma atividade-fim, que depende do êxito do negócio.

Portanto, com a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, o corretor cumpriu sua função de intermediação e sua remuneração torna-se devida. Mas surge uma outra pergunta: se alguma das partes desiste do negócio após a assinatura do contrato, o corretor ainda terá direito à comissão? É o que veremos a seguir.

O que acontece quando há desistência do negócio?

Para que saibamos se a comissão ainda é devida quando há a desistência do negócio após a assinatura do contrato, precisamos analisar o motivo dessa desistência.

Caso se trate de um arrependimento sem qualquer justificativa plausível, isto é, a parte desistiu apenas porque mudou de ideia, a comissão ainda será devida. Ora, se o corretor intermediou as negociações e alcançou o resultado útil para o qual foi contratado, ou seja, as partes fecharam negócio assinando o contrato, não é justo que o corretor seja responsabilizado pelo arrependimento posterior.

Por outro lado, se a desistência tiver um justo motivo, isto é, se ela acontecer em virtude de uma falha na prestação de serviços do corretor, a comissão não será devida.

Já vimos anteriormente neste artigo que o corretor é responsável por fornecer às partes todas as informações importantes sobre o negócio e alertar sobre os possíveis riscos. Então, por exemplo, se o corretor não informar ao comprador que o vendedor está endividado e respondendo por ações judiciais, o que pode resultar na perda do imóvel para o comprador, ou se omitir problemas estruturais do imóvel, ele não terá direito à comissão e poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos sofridos pelo comprador.

Conclusão

Em resumo, o direito à comissão surge com a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, desde que o corretor tenha cumprido suas obrigações de forma diligente e prudente. A desistência do negócio após essa etapa pode apresentar variações dependendo das razões e das circunstâncias envolvidas.

Caso você tenha dúvidas adicionais ou precise de orientação específica sobre situações de desistência do negócio e direito à comissão, fique à vontade para entrar em contato com nosso escritório de advocacia especializado em direito imobiliário por aqui. Estamos à disposição para ajudar e fornecer o suporte necessário para que você possa atuar no mercado de trabalho com segurança.

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